歡迎光臨第一論文網,權威的論文發表,我們將竭誠為您服務!
您的位置: 第一論文網 -> 經濟學論文 -> 文章內容

試論我國不動產登記制度的完善

作者:第一論文網 更新時間:2015年10月26日 21:04:51

摘 要:

關鍵詞:
  我國已經進入市場經濟國家的行列,不動產是公民生活中的重要組成部分,如何更好的保護不動產的交易,維護不動產交易的正常秩序,具有非常重要的意義。實施不久的《物權法》規定了物權變動公示公信的基本原則,也對不動產登記制度作了較為詳細的規定,較之以往是一長足的進步。但我國不動產登記制度仍有很多缺陷,本文試以提出并提出建議和意見。  
一 不動產登記制度概述
(一)不動產登記制度的概念界定
1 不動產的界定
  不動產是與動產相對的一個重要的物權法概念。傳統民法采用物理判斷標準——以物能否移動和移動后是否改變其性質、損害其價值,作為對動產和不動產區分的標準,即動產是能夠自行移動或用外力移動而不改變其性質和價值的有體物;而不動產是不能自行移動,也不能用外力移動,否則就會改變其性質或減損其價值的有體物。最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)第186條規定:“土地、附著于土地的建筑物及其他定著物、建筑物的固定附屬設備為不動產”。我國《擔保法》第92條規定:“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”。梁慧星教授認為“不動產,指依自然性質或者法律的規定不可移動的物,包括土地,土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物”。綜上可見,法律對不動產的定義是一致的,只是隨著社會的發展,不動產的定義越來越寬泛,其已不僅僅包括土地、建筑物,而且還包括土地建筑物上人為的自然附著物及其他收益。
2 不動產登記
  不動產物權登記是指經權利人申請,由國家專職部門將申請人的不動產物權變動事項記載于國家不動產物權登記簿的事實。其在法律上可以理解為:經申請人的申請對不動產的所有權進行登記,或者是對不動產在交易過程中的變動進行登記。廣義上的不動產登記包括權利來源、取得時間、權利變化情況和地產的面積、結構、用途價值、等級、坐落、坐標、圖形等事項。狹義上的不動產登記是指土地上建筑物的所有權與他項權利的登記。
(二)不動產登記的性質
    不動產登記制度不僅包含了平等主體之間的私權關系,而且還有縱向的行政關系。但究其為公法上的行為亦或私法上的行為,一直是有爭論的。目前在學界有公法行為說、私法行為說和證明行為說三種學說。但筆者認為,不動產登記是一個較寬泛的概念,其本身的功能也是多元的,如果將其分解為不同層次的關系,在不同層面上討論其性質,可能會對不動產登記的性質作出正確的認定。
1登記申請。對于不動產登記,除法律有特別規定外,登記的發動權在于當事人而不在于國家,而申請的內容也多由當事人自己決定,如當事人可以決定進行抵押登記、異議登記或其他類型的登記。因此,在登記申請這一環節,登記請求權是一項私權,其主要體現當事人的意志,是一種私權性質的行為。
2登記審批。對于不動產物權,在登記機構就不動產作出登記之前,“權利方”,對于某項不動產已經取得了某種利益,或者事實上存在著“權利”,登記不過是對這種既得利益的肯定,如國有土地使用權的出讓過程。登記機關在登記審批上,并無自由地選擇決定為登記確認或不為登記確認的權力,只要當事人的申請符合登記法規的相關要求,登記機關就必須對其予以登記確認。登記機關的審批也不同于行政許可,其本身并沒有創設不動產物權,而僅僅是被動地認可物權或證明物權的存在,是為私權服務的。
3 登記事實。首先,登記事實產生私法意義上的效果。登記是對不動產權利變更狀態較真實的反映,相對人及利害關系人均可查閱登記簿冊,并且任何人均可相信登記事項且為交易。簡言之,登記的首要意義在于物權變動的公示及公信力價值。其次,由于物權變動公示公信的要求,登記已成為不動產交易中必不可少的一道環節,登記信息也因此成為一定范圍內不動產物權變動的真實反映。國家通過對不動產變動數據信息的掌握和利用,可以實現不動產交易控制、不動產稅收和不動產的開發利用等公法意義上的管理和服務。因此靜態意義上的不動產登記體現公法和私法兩種性質,產生公法和私法意義上的兩種效果。
  總之,就登記過程而言,登記是為私權服務的,是私性質的;而就登記事實而言,登記則兼有私權和公權兩種性質。
二 物權變動公示原則對不動產登記的要求
(一)不同的物權變動模式對不動產登記公信力的要求
  登記是否具備公信力,取決于法律的價值觀念,即保護靜的安全和交易安全的不同價值取向,若趨向交易安全,則公信力成為必要。登記是否具有公信力,在采公示對抗主義和公示要件主義模式下存在著根本的區別。法國、日本等國家采登記對抗主義模式,在這種模式下,不動產的目的只是因為當事人的合意而進行的一種昭示作用,登記只是賦予第三人的對抗效力,并不能決定物權變動的本身。因此,對于不動產的登記采取的是形式上的審查,這種審查在某種程度上來說不能保證登記的完全準確性,公示的公信力從實質上就會受到影響,因此登記不具有公信力。而德國采公示要件主義,在這種模式下,登記的目的不僅具有向社會的一種昭示作用,還記載了物權的變動過程,因此須對不動產登記采取極為嚴格的審查方式,其的公示也就具有極強的公信力,凡是信賴登記的善意第三人依據登記的公信力均可直接獲得保護。
  我國《物權法》規定,在物權變動方面,對不動產采公示要件主義,不動產登記須具有絕對的公信力,而對動產采公示對抗主義,不予登記不具有對抗善意第三人的效力。
(二)不動產登記的公信力
  “所謂公信,是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人,如果以后事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵,對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。”其具體可以從幾個方面進行理解:
1 不動產登記薄上記載的權利人在法律上可以推定為真正的權利人。即第三人可以完全相信登記薄上的記載,以此為準。
2 如果不動產登記簿上登記的內容是正確的,也就是說登記的是當事人的真實權利,那么登記簿所記載的事實就足以使社會公眾相信其是真實的,對社會公眾就具有絕對的可信性。如果登記是錯誤的,也不能完全顛覆登記對于權利人享有的權利的表述,在這種狀態下,對于社會公眾來說照樣是真實的,正確的,對于信賴登記的交易者來說
仍然具有可信度。
三 我國不動產登記制度存有的缺陷
  新頒布的《物權法》雖然對不動產登記作了許多規定,確立了不動產登記制度的諸多重要性原則,如完善了登記類型、建立了信息資料的查閱制度和登記機關的責任賠償制度等等,彌補了之前我國于不動產登記立法上的空白,但目前在我國仍沒有一部統一的法律對不動產登記作以系統的規定,現行的行政管理部門制定的規章不僅散亂、交叉沖突而且法律效力嚴重不足,且其更多地體現為一種國家管理職能,私權性質蕩然無存,于民商事方面相配套的程序法也沒有齊備。
另外,我國《物權法》規定對不動產登記申請進行實質性審查,其雖然可以使公信力的程度大大提高,維護不動產交易的安全,但也帶來了棘手的問題:登記人員在不動產登記工作中承擔了繁重的審查義務,此種義務甚至超出其能力特別是法律素質方面的能力,而登記人員因俱怕作出錯誤登記而承擔責任,使原本已十分繁重的審查工作更為繁復,耗費了更多的時間以及人力和財力,且導致了登記工作的效率低下,延緩了不動產交易的進行。
  最后,雖然《物權法》對不動產統一登記制度作了原則性的規定,但具體細化仍需要以后立法的逐漸完善和整合。況且我國的不動產登記具有多頭執政的歷史,不僅其的法律依據各不相同,而且其中也包含各部門的利益劃分問題,這就給了立法和改革帶來了難度和挑戰。
四 不動產登記制度的完善建議
  完善的不動產登記制度須具有如下幾個特征:統一的制度、迅捷的速度、真實的信息和恰當介入的公權力。按照此一要求并針對以上提出的缺陷,我國不動產登記制度的完善須注意如下幾點問題:
1 建立統一的不動產登記法。鑒于不動產登記法屬于民法程序或者不動產物權法的程序法,所以在制定物權法的同時,應該配套制定我國的不動產登記法,且這部法律必須是國家立法部門制定,必須有足夠的效力。目前日本及我國的臺灣、香港地區等均有此項法律,只是名稱有所不同,我國于立法時可予以參考。
2 明確不動產登記的私權性質。不動產登記于本質上是一項私權利,其的啟動和登記內容均是當事人自由意志的體現。因此在進行不動產登記時,國家的登記機關不能強制權利人進行登記,權利人應該按照自愿的原則來進行申請,除非法律有特別規定的情形除外,登記機關無權主動對權利人的某項權利主動進行登記。
3 建立物權公證制度。不動產登記的準確性是維護登記公信力的最重要的基礎,對于交易安全和效率有重大影響。為了提高登記的準確性,完善實質審查制度,我國可以借鑒德國立法上允許不動產登記人員在特定情況下只進行形式審查主義的立法經驗,由公證人通過公證的形式代替登記人員對不動產物權變動的原因行為完成實質審查。這樣不僅有利于提高登記的準確性和公信力,還可以有效地減少他人對私權的質疑和不當干涉。作為事實認定的依據的公證書可以免除行政人員對公證過的法律行為和事實進行實質審查的工作,減輕行政機構本已十分巨大的工作量,提高登記效率。而公正人員于法律專業方面也更為熟練和精通。
4 統一不動產登記薄和證書。我國不動產登記實行的是登記權證制度,即登記程序運行的結果,不僅是把有關登記的事項記載于不動產登記簿上,而且登記機關還要給權利人頒發權屬證書。可以說,不動產登記薄和證書具有物權設權效力、物權變動根據效力、權利正確性推定效力以及善意第三人保護效力等四大效力,對不動產登記簿和證書的完善,也是我國不動產登記制度的一個核心問題,如須由一個登記機關頒發統一的權屬證書,簡化權屬證書的種類;內容只需表明登記的結果狀態,而無需描述登記的過程;體例結構上科學合理,充分體現不動產的特性和狀態等等。

广西快乐10分结果分布图